中国住房总量估算：我们的房子过剩了吗？

　　若是把中国的房地产市场比作一个水池，已往十年这个水池的水位一连快速上升，也就是说中国的住房存量大幅增长。原因很简朴，因为水池进水的速度历来大于出水的速度，也就是说每年新建的屋子历来大于新卖出的屋子，甚至连最火的2017年也不破例（新开工17.9亿平，新销售16.9亿平）。已往水位上升没有问题，因为水池是空的，但若是水池满了，再一连进水就大概发作风险。那么问题来了，中国房地产市场这个洪流池此刻水位有多高？中国住房过剩了吗？

　　这是一个很重要但也很巨大的问题。由于各类汗青原因，中国的住房体系和产权布局十分杂乱，关于整体住房存量没有一个精确的统计。现有数据大多存在缺陷。我们这篇陈诉将系统梳理中国的住房供给体系，并在现有数据基本上进行估算，力争厘清中国住房总量，并与国际程度进行比较阐明中国住房是否过剩。

　　一、透视中京城市住房供给体系：我们身边的四大类住房

　　厘清中国有几多住房首先要搞清中国的住房供给体系。中国特色的住房供给体系泛起典范的城乡二元布局，农村多为宅基地自建房，城镇则以商品房为主，两条线并存。已往大部门人住在农村，但跟着城镇化率的不绝晋升，中国未来的住房体系必然是以城镇住房为主，泛泛我们所说的房价也主要指城镇住房，因此本文将以城镇住房作为研究标的。

　　接下来就让我们梳理一下现有城镇住房供给体系，搞清楚城镇住房的各类范例。颠末多轮市场化改造，除了汗青遗留的已购公房，我国根基建立了以商品房为主、保障性住房为辅的城镇住房供给制度，尚有不太正当、屡禁不止的小产权房作为增补。

　　图表1 我国城镇住房供给体系

资料来历：民众资料清算 如是金融研究院

　　今朝这套城镇住房供给体系源自1994年的城镇住房制度改造。1994年之前，城镇住房主要是打算分派的公房，也就是我们常说的福利分房。公房主要由当局、企业、部队兴建，私房少少，根基被打消。福利分房发生了无数问题。1985年国度对城镇住房观测成就显示，人均住房面积仅2-4平方米，远远不能满脚人民的栖身需求。

　　1994年房改之后，城镇住房体系进入新时代，颠末二十多年的希望，慢慢形成了已购公房、商品房、保障房和小产权房四大类并存的名目。

　　第一类是已购公房。房改之前的存量住房，也就是单元分派的公房介入房改逐渐商品化，职工通过工龄折算，凭证本钱价可能尺度价购置已建公房，依据建树主体可分为央产房、军产房、房改房等，现统称为已购公房。

　　图表2 已购公房分类

资料来历：如是金融研究院

　　第二类是商品房。商品房是今朝增量住房的主要形式，也是大部门市场化置颐魅者的首选。优势在于产权清晰完整可进行市场化自由生意业务，相对类型，并且种类富厚可满脚种种收入家庭栖身需求。既有针对中等收入家庭的一般商品住房，也有面向高收入家庭的别墅、中高收入家庭的高级公寓等非一般商品住房。详细可从容积率、制作面积、成交价值三方面进行区分，一般商品住房的容积率在1.0（含）以上、制作面积在140平方米（含）以下、实际成交价值不高出最高限，原则上低于地点地区均匀生意业务价值的1.2倍。

　　除此之外，还油岜京（楼盘）特有的自住型商品住房，用于满脚自住性、改进性需求，具有政策性住房和商品住房双重属性，有多个明明的限定：一是销售工具限定，仅限于名下无房或仅有一套住房的京籍家庭以及延续缴纳社保或个税且名下无房的非京籍家庭，只身人士须年满25周岁，需要当局事先审核购房资格；二是销售价值限定，价值比同地段、同品格商品住房低30%阁下；三是制作面积限定，套型以90平方米以下为主；四是转让生意业务限定，自住型商品房在取得衡宇所有权证后，原则上5年内不得转让。满5年后生意业务，中国舆情网，应缴纳恃版的30%，用于交纳地皮等价款。自住型商品住房由于价值优势，受到刚需族的热捧，如位于朝阳区东坝单的金隅汇景苑项目，均价为2.2万元，而周边商品房价值高达4万阁下，162套房吸引高出14万户申购，乐成率仅为0.12%，竞争异常剧烈。

　　第三类是保障房。保障房是与商品房相对的观念，采用半市场化或非完全市场化运作，以社会民众处事属性为主同时分身商婆拄性，主要是为了满脚根基住房需求，而不是生意业务畅通。自1994年国度提出成立具有社会保障性质的住房体系，采纳出售和租赁的方法向中低收入家庭提供住房，我国保障性住房种类不绝扩充，逐渐富厚。由最初的廉租房、经济合用房两种逐渐扩展为廉租房、公租房、政策性租赁住房、经济合用房、限价房、共有产权房、棚改房等多种范例，在限价值、限工具、限尺度共性上有着差异的定位和特点。

　　图表3种种保障性住房比较阐明

资料来历：住建部 如是金融研究院

　　图表4保障性住房希望过程

资料来历：民众资料清算 如是金融研究院

　　第四类是小产权房。中国城镇住房体系下的一种畸形产品，向来就有，但并不是明晰的法令观念，是实践中一种约定俗成的叫法。本质是无产权的违法制作，违反地皮管理、城乡筹划等相关政策，在农村集团地皮上建树，犯科出售给城镇住民。常见的有以下三种表示形式：一是原居民筹资自建；二是村集团组织统建；三是开辟商未经报批私自建树。小产权房既无地皮利用证，地皮利用权归集团所有，未缴纳地皮出让金等用度；又无预售许可证，无法生意业务畅通，仅有部门具有乡当局可能村委会揭晓的绿本产权证，不如国度房管部分揭晓的红本产权证那样产权清晰，无法治理条约存案和银行按揭贷款，使得生意业务受限，市场化水平较低。纵然有此不脚，有关部分也明晰划定建树、交易小产权房属于违法行为，严令克制，但由于商品房价值一连大幅攀升、保障性住房供应严峻滞后，小产权房依附其价值优势(凡是售价为平等前提商品房售价的30%-50%)，成为不少购房者退而求其次的重要挑选。纵然在中京城市化程度最高的都市深圳（楼盘），约莫一半的制作面积是小产权房，高出一半的生齿栖身在小产权房内。

　　图表5 小产权房希望过程

资料来历：民众资料清算 如是金融研究院

　　二、现有城镇住房统计口径梳理：四大类数据平分秋色