北京年末集中供地 多为限竞房用地
北京土拍“武林大会”来了。
11月26日，北京迎来了冬日里的一场“土拍大戏”，遍布丰台（2块）、大兴（2块）、昌平（2块）、顺义（3块）、延庆（2块）、房山（1块）、密云（1块）7个区域共13宗地齐拍，再一次将北京土地市场的热度推向新高。其中1宗土地流拍，12宗土地一日内出让，成交总金额达316.46亿元，创历史新高。
竞拍门槛的降低，吸引了众多房企前来汇聚，寒冬也难以抵挡开发商的拿地热情，其中“国字号”房企掀起拿地高潮。现场所见，26日北京政务服务中心拍卖行现场几乎水泄不通，人群中不乏中建一局、中铁诺德、中铁置业、住总、首开等耳熟能详的国企央企，临近上午九点半开拍时，仍有准买家不断涌进来。
限竞房供应将持续走高
据公开资料显示，26日拍卖的13宗地块中，其中有8宗地的属性为限竞房，其余的五宗地块分别是2宗共有产权房地块、2宗综合性商业地块、1宗冬奥项目用地。可以看出在此次的土地拍卖极大限制了土地用途，这和北京市政府部门抑制房价上涨的决心不无关系。此外，这8宗限竞房地块，除大兴采育镇外，全部执行“9070”政策。
值得一提的是，在本次拍卖的8宗限竞房用地中，其中丰台区花乡白盆窑村的BPY-L011地块和白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块两宗地是今年1月北京土地市场最初流拍的两块“天价”共有产权地块，但在将地块性质更改为“限竞房”后，不仅成功拍出，更是引起房企展开了激烈的交锋，现场高潮迭起。
首先拍卖的是白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块，中铁置业、中铁诺德、首开+金地+华润+平安、新城控股、华发集团、中国金茂等房企以及房企联合体参与现场竞拍。当准买家递交确认书后，拍卖随即开始，开价56亿元，每口价2800元，在多名准买家同时举牌下，承价立即跳升至63.4亿元，暂停数秒后，更抬升至66.2亿元，及后两组竞投者新城控股和中铁置业争相争夺，直至68.6亿元时，气氛稍为凝滞。最后，在经过64余轮的举牌，中铁诺德以70.2亿元的总价击败所有对手，成功夺取该地块，溢价率为25%。与此同时，记者注意到场外该公司的几位工作人员那紧握的拳头也渐渐舒展开来，露出欣喜的笑容，一边匆匆收拾东西，一边起身赶往竞拍房门外，欢笑和讨论声彼起此落。
而另外一宗地白盆窑村BPY-L011地块，除了中铁诺德未曾参与外，中铁置业、首开+金地+华润+平安、新城控股、华发集团、中国金茂也都参与了竞拍，并在经过近50轮的举牌后，以58.4亿元的总价被中铁置业收入囊中，溢价率为26%。有意思的是，在这两次竞拍中，似乎鲜少看到华发集团的身影。
大兴区采育镇区01-0128A地块则是另一宗大热的地块，并以49%的溢价率成为全场土拍溢价率最高的地块，住总经过58轮厮杀，以17.7亿自持2%夺下该地块，这是13宗地块中，唯一一宗进入自持环节的地块。同时，也是唯一未限定“9070”政策的限竞房地块。
据公开资料显示，截至目前北京共有29个限竞房项目17462套房源入市，超过200万平方米，但合计网签只有3234套，网签销售率达约为18.5%。
“明年估计有四五万套限竞房上市，但新房市场的承载量一年也就是二三万的承载水平，再加上新出让的地块陆续上市，新房市场供过于求的市场压力从明年到后年都会客观存在。”郭毅对记者表示。
多宗限竞房及共有产权地块的成交，究其原因，是政府部门表明抑制房价上涨的决心不会变。北京在源头上加大了住宅用地特别是保障房及普通商品住房用地的供应，本身就是加大供应、缓解供需矛盾、稳定市场预期的有力举措。
对于后市走向，市规划自然资源委负责同志表示，下一步将在继续积极做好土地供应工作的同时，会同相关部门加快营造稳定公平透明、可预期的营商环境，围绕解决困扰建设单位的问题持续推进改革，不断稳步提升工作水平。
值得注意的是，在12宗成交地块中，有8宗地块均被国企央企或有国企身影的竞拍联合体拿下，而在全国top10房企中，融创、绿地、保利等缺席此次土地盛宴，华润以联合体方式参与白盆窑地块、万科参与北七家地块，但最终颗粒无收。
降低竞拍门槛
今年6月，北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称“北京市规土委”）发布《北京市2018年建设用地供应计划》(以下简称“供应计划”)，2018年北京市建设用地计划供应4300公顷，其中，住宅用地1200公顷。但截至目前，供应和成交情况都不达预期。为最大限度的完成供地计划，北京市规土委年末似乎要做最后的冲刺。
据公开资料显示，2018年至今，北京成功出让土地50宗，成交面积为358.59万平方米，中国舆情网，同比降低45.37%。成交金额1093.53亿元，同比降低48.64%。同时，土地市场流拍现象明显增多，目前共有7宗土地流拍（其中6宗为住宅土地），可以预见，今年北京市的供地目标完成压力较大。
“2018年北京卖地金额不太可能达到2017年的水平，今年即使土地大量成交，相比2017年同期北京依然少卖千亿土地。”中原地产首席分析师张大伟表示。
面对不景气的土地交易，北京市相关部门降低了竞拍准入门槛，推出“共有保证金”的出让新规。房企此前拍地需要对每宗参与地块交纳保证金，但11月26日的13宗土地实行分组竞拍，竞买主体只要交纳规定金额的共用保证金即可参与组内所有地块竞拍活动。
据悉，共有保证金一般交纳金额不少于组内最高保证金的数额。例如丰台花乡白盆窑村的两宗土地被分在第一组，其中一宗土地的保证金是9.25亿元，一宗是11.2亿元，竞买人只要缴纳11.2亿元的保证金，就可以同时参与两宗土地的竞买活动。
年底集中推地作为土地市场的常规操作，此次“共有保证金”出让新规的推出也是明智之举。
从去年开始北京已有11宗土地流拍流标，在调控高压背景下，房企背负着库存去化的巨大压力，同时面临融资难度加大，财务成本提升的难题。
“北京市规土委拿出地段条件优越的优质地块，同时适当减少地块配建，地块的开发难度小，可以重新调动起房企的竞地积极性。”合硕机构首席分析师郭毅表示，“共有保证金”的出让新规不仅在一定程度上缓解了房企的现金流压力，同时还可实现不同资质地块的打包出让，堪称“神来之笔”。
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