国内住房拥有率不平衡 20%家庭拥有超40%的房子(5)

因此，如果以人均使用面积28平即人均建筑面积40平为标准算，未来中国城镇人均住房面积存在约22%的改善空间。

三是中国现有城镇住房成套率仅85%，并且尚有20%的家庭居住在条件较差的平房，存在住房更新需求。一是中国城镇住房成套率仅约85%左右，还有约15%的住宅需要更新。1985年中国城镇住房成套率仅为24.1%，1995年居住在成套住宅的家庭户比例快速提升至61%，2010年、2015年分别达75.6%、84.3%。其中，根据2015年小普查数据，城市、镇家庭户中同时拥有厨房和厕所的比例分别为89.3%、76.8%。二是中国城镇尚有约20%的平房需要更新。随着拆迁新建，中国城镇家庭户中居住在平房比例从1995年的46.1%降至2015年的20.6%，其中城市、建制镇分别为10.2%、36.1%。

2018-2030年中国城镇年均住房需求大致为11-13亿平方米。根据我们前述测算，2000-2010年、2010-2017年中国城镇人均住房建筑面积分别年均增长3%、2.3%，假设2018-2030年中国城镇人均住房面积年均增长1.3%-1.5%增长(即2030年人均住房建筑面积达38.8-39.8平方米)，则2030年中国城镇住房存量需达395-405亿平、较2017年净增128-138亿平。以1.5%-2%的折旧率计算，则2018-2030年将折旧拆迁约65-87亿平，则2017-2030年城镇住房需新增193-226亿平，即年均新增14.8-17.4亿平。从历史经验看，2000-2010年每年约有4亿平属于农民带房入城和未纳入国家统计局城镇竣工住宅面积统计的住房面积。假设2018-2030年这部分仍为年均4亿平，则2018-2030年每年需新增城镇住房10.8-13.4亿平。

3 地区层面：哪些地方房子多，哪些地方少?

基于2010年人口普查资料分省数据、2015年1%人口抽样调查资料分省数据等，并结合全国城镇住房情况，我们估算了2010年、2017年各省级、地级单位城镇住宅存量、人均住宅建筑面积、套户比及相关情况。

3.1 省级：东北三省套户比平均1.17，京津渝粤4省套户比低于1.0

当前全国近60%的城镇住宅存量集中在山东、江苏、广东、河南等10个省。分地区看，2017年东部、中部、西部、东北地区城镇住房存量分别占全国的42.6%、26.5%、23.5%、7.4%，而对应的城镇常住人口比例分别为43.6%、24.4%、23.8%、8.2%。分省看，2017年山东、江苏城镇住房存量超过20亿平，广东、河南在17-20亿平，浙江、四川、湖南等6个省份在10-15亿平之间，其他省份则不足10亿平，海南、宁夏、青海、西藏等4省更是不到2亿平。

苏浙鄂等7省人均住房建筑面积超过35平方米，舆情网，而沪津粤等3省不到28平方米。分地区看，2017年东部、中部、西部、东北地区城镇人均住房建筑面积(包括学生及其宿舍)分别为31.1、34.9、31.6、29.4平方米。分省看，2017年浙江、湖北、江苏等7省城镇人均住房建筑面积超过35平方米，广西、山东、四川等13省城镇人均住房建筑面积在30-34平方米之间，北京、辽宁、吉林等其他11个省城镇人均住房建筑面积低于30平方米，上海、天津、广东人均更是低于28平方米。

由于各省套均面积存在差异，城镇人均住房建筑面积的大小与套户比的高低并不具有必然联系。从包括学生及其宿舍的城镇套户比看，东部、中部、西部地区分别为0.99、1.05、1.03，东北地区套户比为1.13。从不含学生及其宿舍的套户比看，东北地区套户比平均达1.17，青吉黑黔等4省套户比超过1.15，京津渝粤等4省低于1.0，上海略高于1。分地区看，东部、中部、西部地区分别为1.02、1.09、1.08，东北地区为1.17。分省看，2017年青海、吉林、黑龙江、贵州等4省城镇住房套户比超过1.15，内蒙古、江西等7省套户比在1.10-1.15之间，海南、新疆等8省套户比在1.05-1.10之间，河北、江苏、湖南等7省套户比介于1.0-1.05之间，北京、天津、重庆、广东等4省套户比在1.0以下。

从住房成套率看，2015年重庆、广东、山东等省城镇家庭户居住在成套住宅的比例超过90%，而黑龙江、云南、内蒙古、西藏等省低于75%。从建筑层数看，2015年有河北、山东城镇家庭户居住在平房比例高达40%以上，西藏、内蒙古、山西、河南在30%以上，而浙江、湖北、江西、重庆、上海、福建等省低于10%。

3.2 地级：90城套户比小于1，一线套户比不超过1

限于地级层面城镇高中阶段及以上的学生数据难以搜集，我们只估算了包括学生及其宿舍的地级层面城镇人均住房建筑面积、套户比。在全国337个地级单位中(不含三沙)，既有87个城市人均住房建筑面积小于30平，也有35个城市人均住房建筑面积大于40平;既有90个城市的套户比(含学生及其宿舍)小于1，也有90个城市的套户比大于1.1，未来更需重视区域差异中可能存在的结构性机会。

从人均住房面积看，2017年有87个城市的人均住房建筑面积小于30平方米，占比25.8%;有127个城市的人均住房建筑面积介于30-35平方米，占比37.7%;有88个城市的人均住房建筑面积介于35-40平方米，占比26.1%;有35个城市的人均住房建筑面积大于40平方米，占比10.4%。

从套户比看，2017年有90个城市的套户比小于1，占比26.7%;有157个城市的套户比介于1.0-1.1之间，占比46.6%;有72个城市的套户比介于1.1-1.2之间，占比21.4%;有18个城市的套户比高于1.2，占比5.3%。