二线城市楼市降温 调控政策明显收紧 市场预期转向
楼市库存一直是市场的“晴雨表”，直接影响市场土地供应、商品房销售。上海易居房地产研究院前5月《中国百城库存报告》显示，楼市一直火热的二线城市库存47个月来首现同比正增长，部分城市已走出此前低库存的局面。
对此，业内人士解释称，因为部分二线城市政策面发生变化，5月份，随着市场降温，交易量开始下滑，导致库存数据出现反弹。由此预见，在二线城市房地产市场降温的暗流涌动下，二线楼市开始转向。
库存47个月首现同比正增长
6月19日，上海易居房地产研究院发布前5月《中国百城库存报告》（城市住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房）显示，截至5月底，一、二、三线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2805万、22131万和20069万平方米，环比增速分别为-2.5%、-0.1%和-0.6%，同比增速分别为33.6%、0.3%和8.2%。
值得关注的是，二线城市终结了连续46个月库存同比下降的态势，目前首次出现同比正增长，其库存基本面开始发生变化，从侧面反映二线城市有望转向。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进解释称，库存数据首次正增长是一个很重要的信号。换而言之，过去几年二线城市房价一直上涨，库存消化也很快，反过来又促使房价继续上涨。尤其是二线城市的人才落户政策使得各地的楼盘消化不错。
不过，“近期二线城市的政策风险有所变化，最典型的是苏州对于苏州园区采取了限售等政策、成都对于相关银行贷款利率进行了调整，这都说明部分二线城市政策面发现变化。”严跃进如是表示，到了5月份，随着市场降温，二线城市房屋交易开始下滑，部分库存数据出现了反弹。
海易居房地产研究院数据显示，5月100个城市中，有57个城市库存出现了同比正增长现象。类似南京、福州等低库存省会城市，库存同比增速分别达到了81%和72%。不过，也有济南、合肥、郑州、南宁、呼和浩特等省会城市出现库存下降的情况。
楼市降温势头显现
随着部分城市走出了过低库存阶段，58同城、安居客发布《5月国民安居指数报告》也显示出二线城市的降温态势。
上述报告内容显示，5月份楼市“小阳春”终结，楼市热度两极分化，房价上涨动力偏弱。5月全国新房找房热度环比下降2.4%，一线城市找房热度环比微涨0.5%，二线城市出现较大幅度下行，降幅为4.1%。
2019年端午小长假期间，一二线城市数据也出现了稳中下调的迹象。中原地产研究中心市场报告显示，二线城市调整比较明显的城市有成都、南京、济南等。
事实上，此前二线城市楼市火热除了受需求影响外，也来自于土地市场的暗示。
据中原地产的数据显示，截至6月17日，全国40个热点一二线城市合计卖地金额高达1.4万亿，同比上涨幅度达到了20.7%。这其中大部分是二线城市的土地成交量。
据悉，4月份以来，土地市场升温就是从部分二线城市开始，特别是以苏州、武汉、杭州等为代表的二线城市。
从城市分布看，卖地最多的城市分别是杭州卖地1220亿元，苏州卖地827亿元，天津卖地802亿元，武汉卖地758亿元。上述这些二线城市的卖地金额均超过了北京的714亿和上海的670亿元。
政策收紧，预期“转凉”
在土地市场火热的影响下，5月份以来，部分城市政策再次出现收紧。
据中原地产统计显示，5月，各地包括部委累计针对房地产的调控措施高达41次。虽然少于4月的60次，但连续两个月房地产处于密集调控期。
6月20日，西安针对借落户政策炒房、部分外来人口炒房、部分郊区市场炒房等出台了房地产管控政策。其中提到非户籍人员在西安限购区域购房需要满足5年社保的条件。
对此，严跃进认为，西安政策收紧很重要的原因是在全国70城房价指数排行中，西安新建商品住宅价格指数环比增幅连续6个月排名第一，属于房价过快上涨的城市。
严跃进表示，目前来看，部分二线城市落户政策比较宽松，使得购房需求大增，炒房需求也出现上升。后续省会城市或二线城市，针对人才购房或会填补漏洞，这样势必会影响后续市场交易，进而带动二线城市库存的上升。
因为持续收紧的调控政策影响市场，5月购房者入市的积极性明显减少。由此，张大伟分析称，这一轮因为2019年初资金宽松导致的小阳春，在政策影响下，快速退烧。6月至8月，市场有可能进入新一轮的调整期。
与此同时，严跃进也认为市场行情正在变化。他称，考虑到银行贷款政策收紧等因素，预计住宅成交会继续降温，未来几个月要警惕库存去化周期反弹的可能，此类反弹态势又会影响相关城市的房价走势。
